Wenn Sie eine Immobilie erben, brauchen Sie zuerst einen Erbschein oder ein notarielles Testament. Damit lassen Sie sich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen – innerhalb von zwei Jahren ohne Gerichtsgebühr. Über Verkauf oder Behalten müssen Sie nicht sofort entscheiden. Die laufenden Kosten tragen ab dem Erbfall jedoch Sie, und mehrere Erben müssen sich einigen.
Auf einen Blick
- Die Eintragung ins Grundbuch ist innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei.
- Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen.
- Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil.
- Das selbst genutzte Elternhaus kann steuerfrei übergehen.
Was muss ich jetzt tun?
Den Erbschein beantragen
Er weist Sie als Erben aus und wird beim Nachlassgericht beantragt. Liegt ein notarielles Testament vor, genügt für das Grundbuch in der Regel dieses mit dem Eröffnungsprotokoll.
Das Grundbuch ändern lassen
Damit Sie als Eigentümer eingetragen werden. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, fällt keine Gerichtsgebühr an.
Die Versicherung informieren
Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten laufen weiter. Steht die Immobilie leer, sollten Sie dies der Gebäudeversicherung mitteilen – andernfalls kann der Versicherungsschutz gefährdet sein.
Was gilt bei mehreren Erben?
Die Immobilie gehört dann allen gemeinsam, als sogenannte Erbengemeinschaft. Über einen Verkauf können die Erben nur gemeinsam entscheiden.
Gemeinsam verkaufen
Der häufigste Weg. Der Erlös wird nach den Erbquoten verteilt.
Einer behält, die anderen werden ausbezahlt
Möchte ein Erbe die Immobilie behalten, zahlt er die übrigen aus. Grundlage dafür ist ein realistischer Marktwert.
Wenn keine Einigung gelingt
Dann kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie erzielt in der Regel deutlich weniger als ein freier Verkauf und sollte der letzte Ausweg bleiben.
Muss ich Erbschaftsteuer zahlen?
Häufig nicht, denn für nahe Angehörige gelten hohe Freibeträge. Bis zu diesen Beträgen bleibt das Erbe steuerfrei:
Ehepartner: 500.000 Euro
Für eingetragene Lebenspartner gilt dasselbe.
Kinder: 400.000 Euro
Jeweils pro Elternteil.
Enkel: 200.000 Euro
Ist das Kind bereits verstorben, können es auch 400.000 Euro sein.
Das Elternhaus kann ganz steuerfrei sein
Hat der Verstorbene selbst darin gewohnt und ziehen Ehepartner oder Kinder unverzüglich ein, um es zehn Jahre selbst zu bewohnen, bleibt es steuerfrei – bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Wer früher auszieht, vermietet oder verkauft, verliert diesen Vorteil in der Regel rückwirkend.
Und beim Verkauf?
Als Erbe treten Sie in das Anschaffungsdatum des Verstorbenen ein. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkauf einkommensteuerfrei.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Erbschaften empfehlen wir, früh einen Notar oder Steuerberater einzubeziehen. Eine Reform der Erbschaftsteuer wird derzeit politisch diskutiert; dargestellt ist die geltende Rechtslage. Stand: September 2026.
Quellen: §§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c, 16 ErbStG; § 23 EStG; §§ 2040, 2042 BGB; § 35 GBO; GNotKG, KV Nr. 14110 (gebührenfreie Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren).