Der Wert Ihrer Immobilie ist der Preis, den ein Käufer heute realistisch zahlen würde. Ihn bestimmen vor allem drei Dinge: die Lage, der Zustand und das, was vergleichbare Immobilien in Ihrer Gegend zuletzt tatsächlich gekostet haben. Ein Online-Rechner gibt eine erste Richtung – einen verlässlichen Wert ergibt erst die fachkundige Beurteilung vor Ort.
Auf einen Blick
- Entscheidend ist, was Käufer wirklich zahlen – nicht, was in Anzeigen steht.
- Lage, Zustand und Grundriss machen den größten Unterschied.
- Online-Rechner erfassen keine individuellen Qualitäten wie Ausblick oder Ausstattung.
- Ein überhöhter Angebotspreis führt am Ende meist zu einem niedrigeren Verkaufspreis.
Wie wird der Wert ermittelt?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches angewendet wird, hängt von der Art der Immobilie ab:
Bei Wohnungen: der Vergleich
Maßgeblich ist, was vergleichbare Wohnungen in der Umgebung zuletzt tatsächlich erzielt haben – nicht Angebotspreise im Internet, sondern beurkundete Verkäufe. Diese erfasst der Gutachterausschuss in seiner Kaufpreissammlung.
Bei Häusern: Boden plus Gebäude
Bodenwert und Gebäudewert werden addiert. Der Gebäudewert richtet sich danach, was ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde, abzüglich einer Minderung für das Alter. Anschließend wird das Ergebnis an die aktuelle Marktlage angepasst.
Bei vermieteten Häusern: die Miete
Hier zählt vor allem der nachhaltig erzielbare Mietertrag. Je sicherer und höher die Einnahmen, desto höher der Wert.
Was macht eine Immobilie wertvoller?
Die Lage
Bezirk, Straße, Nachbarschaft, Ruhe, Grün und Anbindung. In Berlin können schon wenige Straßen einen spürbaren Unterschied machen – dieselbe Wohnung erzielt in einer ruhigen Seitenstraße am Park einen deutlich höheren Preis als an einer Hauptverkehrsstraße.
Der Boden
Besonders bei Häusern steckt ein großer Teil des Werts im Grundstück. Wie viel der Boden in Ihrer Gegend ungefähr wert ist, zeigt der Bodenrichtwert – ein durchschnittlicher Lagewert pro Quadratmeter, den der Gutachterausschuss ermittelt und den Sie im Berliner Bodenrichtwertportal kostenlos einsehen können.
Zustand und Energie
Dach, Fenster, Heizung und Bäder. Käufer achten heute besonders auf die Heizungsart, den energetischen Zustand und anstehende Sanierungen.
Grundriss und Ausstattung
Helle, gut geschnittene Räume, ein Balkon oder Garten, hochwertige Materialien – das sind die Details, die den Preis tragen.
Online-Rechner, Makler oder Gutachter?
Online-Rechner
Schnell und kostenlos, jedoch nur eine statistische Schätzung. Besonderheiten wie Ausblick, Grundriss oder Ausstattung bleiben unberücksichtigt. Als erste Orientierung geeignet.
Bewertung durch einen Makler
Ein erfahrener Makler beurteilt die Immobilie vor Ort, kennt die aktuellen Verkäufe in der Umgebung und die Nachfrage. Das ist die Grundlage für einen Angebotspreis, der am Markt Bestand hat. Bei uns kostenlos und unverbindlich.
Gutachten vom Sachverständigen
Benötigen Sie einen Wert, der auch vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Bestand hat – etwa bei einer Erbschaft oder Scheidung –, ist ein Gutachten der richtige Weg. Die Kosten liegen je nach Umfang meist im vierstelligen Bereich.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Stand: Oktober 2026.
Quellen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021); Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.