Nicht jede Immobilie soll öffentlich angeboten werden. Bei einem diskreten Verkauf – auch Off-Market genannt – erscheint sie weder in Immobilienportalen noch in Anzeigen. Stattdessen wird sie gezielt einem ausgewählten Kreis vorgemerkter und geprüfter Interessenten vorgestellt. Das schützt Ihre Privatsphäre, setzt aber einen Makler mit dem passenden Netzwerk voraus.
Auf einen Blick
- Keine Portale, keine Anzeigen, kein Schild – nur ausgewählte Interessenten.
- Exposé und Adresse erst nach Prüfung der Finanzierung.
- Besonders geeignet für hochwertige Immobilien und sensible Situationen.
- Weniger Reichweite – der Preis muss umso fundierter sein.
Für wen eignet sich ein diskreter Verkauf?
Wer Wert auf Privatsphäre legt
Etwa bei Personen des öffentlichen Lebens oder bei Immobilien, deren Innenansichten nicht im Internet stehen sollen.
Bei sensiblen Anlässen
Bei Trennung, Erbschaft oder einer beruflichen Veränderung, die noch nicht bekannt werden soll – und wenn Nachbarn oder Mieter nicht vorzeitig beunruhigt werden sollen.
Bei besonderen Immobilien
Villen, Stadthäuser und Liegenschaften in gefragten Lagen finden ihre Käufer oft über persönliche Netzwerke – nicht über Portale.
Wie läuft ein diskreter Verkauf ab?
Bewertung
Am Anfang steht ein fundierter Marktwert. Ohne den Wettbewerb einer öffentlichen Vermarktung ist er die wichtigste Grundlage für die Preisfindung.
Auswahl der Interessenten
Die Immobilie wird zunächst anonymisiert vorgestellt – vorgemerkten Suchkunden, Kontakten aus dem Netzwerk und Interessenten mit passendem Suchprofil.
Exposé und Besichtigung
Adresse und vollständige Unterlagen erhalten in der Regel nur Interessenten, die ihre Finanzierung nachgewiesen haben. Besichtigungen finden einzeln und nach Absprache statt.
Verhandlung und Notar
Wie bei jedem Verkauf: Verhandlung, Kaufvertragsentwurf, Beurkundung. Der Energieausweis wird auch beim diskreten Verkauf spätestens bei der Besichtigung vorgelegt.
Wo liegen die Grenzen?
Ein diskreter Verkauf erreicht bewusst weniger Interessenten. Bei sehr gefragten Immobilien ist das kein Nachteil, bei speziellen Objekten kann es den Verkauf verlängern oder den erzielbaren Preis begrenzen. Bewährt hat sich ein gestuftes Vorgehen: zunächst diskret im ausgewählten Kreis, und erst wenn sich dort kein passender Käufer findet, eine öffentliche – dann aber kontrollierte – Vermarktung.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick. Stand: Oktober 2026.
Quellen: Gebäudeenergiegesetz, seit 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (Vorlage des Energieausweises beim Verkauf).