Immobilie bei Scheidung –
die Optionen im Überblick.

Verkaufen, übernehmen oder behalten?

• Gemeinsam verkaufen

  Der klarste Schnitt. Der Kaufpreis löst den Kredit ab, der Rest wird nach Ihren Anteilen oder Ihrer Vereinbarung geteilt – und beide sind aus der Haftung bei der Bank. Bei vorzeitiger Ablösung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Halten Sie vorher schriftlich fest, wie der Erlös verteilt wird.

• Einer übernimmt

  Einer bleibt in der Immobilie und zahlt den anderen aus. Dafür braucht es einen fairen Wert, eine Bank, die den anderen aus dem Kredit entlässt, und eine Finanzierung, die mit einem Einkommen trägt. Gerade dieser Punkt wird häufig unterschätzt.

• Vorerst gemeinsam behalten

  Etwa um sie zu vermieten oder bis die Kinder aus dem Haus sind. Das setzt eine verlässliche Abstimmung voraus. Regeln Sie schriftlich, wer was zahlt und was gilt, wenn einer später verkaufen möchte.

Warum ist der Wert so entscheidend?

Ob Verkauf, Auszahlung oder Zugewinnausgleich – alles hängt an einer Zahl. Im gesetzlichen Güterstand wird verglichen, was jeder von Ihnen während der Ehe an Vermögen hinzugewonnen hat; die Hälfte der Differenz wird ausgeglichen. Maßgeblich ist in der Regel der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ist das Haus 50.000 Euro mehr oder weniger wert, verschiebt sich der Ausgleich um 25.000 Euro. Eine fundierte Bewertung, die beide Seiten nachvollziehen können, ist deshalb die Grundlage jeder Einigung. Ist der Wert strittig, ist ein Gutachten der richtige Weg.

Was gilt für Kredit und Wohnen?

• Der Kredit läuft weiter

  Haben Sie gemeinsam unterschrieben, haften beide für die volle Summe – auch wer auszieht. Daran ändert eine Vereinbarung zwischen Ihnen nichts. Nur die Bank kann einen von Ihnen aus dem Vertrag entlassen.

• Wer bleibt, zahlt unter Umständen

  Bleibt einer allein in der gemeinsamen Immobilie, kann der andere nach der Trennung eine Nutzungsentschädigung verlangen. Klären Sie das früh, damit keine Forderungen auflaufen.

• Allein verkaufen geht nicht immer

  Selbst wer allein im Grundbuch steht, benötigt im gesetzlichen Güterstand die Zustimmung des Ehepartners, wenn die Immobilie nahezu sein gesamtes Vermögen ausmacht.

Fallen Steuern an?

• Keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehepartnern

  Übernimmt einer den Anteil des anderen, fällt keine Grunderwerbsteuer an – auch nicht, wenn das im Zuge der Scheidung geschieht. Kosten für Notar und Grundbuch entstehen trotzdem.

• Vorsicht nach dem Auszug

  Ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Wer auszieht, verliert diesen Vorteil unter Umständen: Wohnt nur noch der Ex-Partner im Haus, gilt das nach der Rechtsprechung nicht als eigene Nutzung. Das gilt auch, wenn Sie Ihren Anteil gegen eine Ausgleichszahlung an den Ex-Partner übertragen. Lassen Sie das vor jeder Vereinbarung steuerlich prüfen.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Kann sich ein Paar nicht einigen, darf jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Versteigerung beantragen. Sie ist der letzte Ausweg und in der Regel der teuerste: Bieter können das Haus oft nicht von innen sehen, es gibt keine Vermarktung, das Verfahren ist öffentlich und dauert oft länger als ein Jahr. Ein freier Verkauf erzielt in aller Regel ein deutlich besseres Ergebnis.